행복한 지구별 여행자

얼마전 이동도서관에서 [나는 마트 대신 부동산에 간다]라는 책을 빌려왔다.

이 책은 전업주부이자 아들 셋 엄마인 저자가 약 3000만원의 돈으로 내 집 마련에 성공한 뒤 6년간 꾸준히 투자를 하면서

단 한 번의 실패도 없이 임대수익과 시세차익을 얻으며 아파트 15채를 보유하기까지 이른 내용을 담고 있다.

나 역시 저자만큼은 아니지만 틈틈히 부동산 투자를 해오고 있고, 부동산 관련 업계에서 오랫동안 일한 터라

다양한 책들을 읽었는데 이 책을 읽고 몇가지 아하!하는 포인트가 있어 함께 나눠볼까 한다.

이 책에서 저자는 투자를 아파트만 고집하고 있다고 서술한다. 

왜냐하면 여자가 가장 살고 싶어하는 집이 아파트이기 때문이라는 것.

실제 아파트 매매에 있어 여성의 입김이 강해지면서 최근에 분양하는 아파트 역시 여성의 취향에 맞춰 마케팅을 하는 경우가 많다.

저자는 이런 부분을 파악해 여성들이 좋아하는 거주형태인 아파트만 투자한다는 것이다.

책에서 여자는 왜 아파트에 살고 싶어할까라는 물음에 몇가지로 답을 하고 있다.

첫째로, 가장 안전한 주거형태라는 점, 둘째로, 튼튼하다는 점. 실제로 저자의 경우 빌라에 살면서 노후정도도 심하고 천장에서 물이 새는 경험도 했던터라

빌라보다는 아파트가 훨씬 튼튼하고 말하고 있다. 세번째로는 관리가 잘된다는 점이다. 역시 빌라와 비교했을때 관리소장이 있고

장기수선충당금을 적립해두기 때문에 빌라 대비해 아파트를 선호한다는 것이다. 

넷째로 학교와 놀이터가 있다는 점도 여성이 아파트를 선호하는 이유로 꼽았다. 아이를 키우기에 좋은 곳이 아파트라는 것이다.

이외에도 무인택배함, 주차공간 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점도 아파트의 장점이라고 언급하고 있다. 

따라서 그녀는 빌라에 투자하지 않는다고 했다. 여자가 살기 힘든 집은 좋은 집이 아니기 때문이라는 것인데 아마 이부분은 그녀가 빌라에 살면서

장점보다는 단점에 더 많이 노출됐기 때문일 것이란 생각이다.

사실 부동산 재테크와 관련된 책들을 보면 오히려 빌라에 투자해서 짤잘한 수익을 얻었다고 말하는 책들도 많기 때문이다.

하지만 빌라 투자는 아파트처럼 장기적으로 투자하기에 어려움이 많다고 한다.

누수 등 하자를 몇번 경험하고 나면 세입자의 불만 전화에 치진 나머지 빌라를 비롯한 부동산에 치를 떤다는 것인데

나는 일부 그녀의 말에 동의한다.

물론, 나같은 경우 빌라, 아니 정확하게 이야기하면 입주권 투자를 위해 단독주택에 투자한 적이 있었다.

곧 철거를 할 것이란 생각과는 달리 빈집으로 한 1년 반 정도 방치했던 것으로 기억한다.

지금은 재건축 개발이 완료돼 곧 입주가 시작되지만 당시 그 집을 보면서 여기에 어떻게 살 수 있을까 싶을 정도로 

노후화되고 범죄에도 취약하단 느낌을 받았다. 

그렇다면 여성들이 좋아하는 아파트 중에서도 고를 수 있는 범위는 정말 많은데 그녀만의 아파트 투자원칙은 무엇일까?

이부분도 꽤 괜찮은 정보란 생각이 들었다. 

그녀는 20평대 아파트가 영원한 희소가치가 있다고 보았다. 

왜냐하면 이젠 20평대 아파트를 건설사에서 잘 짓지 않으려고 하지 않는데,

그 이유는 요즘의 20평대 아파트는 방 3개에 욕실 2개짜리 확장형 구조로 많이 지어지기 때문에 30평대와 거의 차이점은 없는 대신

 분양가대비 건축비가 많이 들어가 꺼린다는 것이다. 

제일 좋은 20평대 아팥트는 방 3개에 계단식 아파트라고 추천했다. 

같은 20평대 아파트라고 해도 방 2개짜리는 아이들 키우고 살기 불편하고, 복도식일 경우 이웃들의 통행때문에 문을 열어놓기도 곤란하다.

그래서 방 3개짜리 20평대 계단식 아파트가 가장 인기가 높다는 것.

두번째로 추천하는 아파트는 20평대에 방 2개, 욕실 하나만 있는 대신 저렴한 아파트는 많은 사람들이 선호하기 때문에

이런 평형대에도 투자를 진행한다고 한다. 

아무리 새아파트가 들어선다 하더라도 이런 아파트는 수요가 줄지 않는다는 특징을 가지고 있다고 한다.

여기서 더 밀리게 되면 빌라로 가게 되기 마련인데, 아이를 키우는 엄마는 빌라로 가고 싶어 하지 않기 때문이다. 

또한 중대형과 함께 있는 20평대가 좋고, 역으로 중대형 아파트를 구입하는 경우라면 소형 없이 중대형 평형끼리만 있는 아파트가 좋다고 추천한다.

또 하나 특이한 점은 나 홀로 아파트를 주목하라는 내용이었는데, 시골의 나홀로 아파트의 경우 투자용으로 나홀로 아파트가 괜찮다고 추천해줬다.

시골에서 의외로 아파트 거주에 관심이 많은 사람들이 있기 때문이다. 

특히 노인들의 경우 저층을 선호하는 경우가 많기 때문에 시골의 나홀로 아파트 중 평단가가 저렴하다면 투자할만한 가치가 있다고 언급했다.

이 책에는 뒤에 부록으로 부동산수익률 분석표가 있었다.

내가 지금 투자하고 있는 곳의 수익률을 분석하니 살짝 떨어졌다..아쉬운 투자가 아닐 수 없었는데...

당시에 투자할땐 꽤 괜찮은 투자라고 생각했는데 이 책을 미리 읽고 투자를 했었더라면 더 잘했을 것 같단 생각이 든다.

저자가 알려준 아파트 투자 팁을 잘 숙지해서 다음번 투자시엔 좀더 잘 투자했으면 좋겠다. 

준공공주택이라고 아시나요?

그래도 나름 부동산에 대해서 잘 안다고 생각했는데 준공공주택은 전혀 모르는 개념이었습니다.

그러다 얼마전 [나는 마트대신 부동산에 간다]라는 책을 보고 준공공주택이란 개념을 알게 됐습니다.

우선 간략하게 준공공임대주택에 대해서 알아보면요~

세계 해택 등을 받는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간 임대주택입니다.

민간 임대사업자가 임대료와 임대보증금을 주변시세보다 낮게 하고 10년간 임대료를 연 5% 이하로 제한하는 조건을 받아들이면

정부는 세금 감면과 주택자금지원 등 각종 인센티브를 부여합니다.

사실 제가 올해 입주하는 25평짜리 아파트(정확하게는 입주권)를 가지고 있는데요.

이 아파트를 어떻게 해야할까? 고민이 많았거든요. 들어가 살만한 처지가 못됐던터라 전세나 혹은 월세를 놔야 하는데

어떻게 할까 계속 고민하던차에 이 [준공공임대주택]이란 제도를 알게 돼 유레카를 외쳤습니다.

우선 준공공임대주택으로 등록을 하고 10년 이상 보유하면 양도소득세가 100% 감면된다고 합니다.

물론 조건이 붙게 되는데요. 2017년까지 매입시에만 면제가 되는 점 꼭!! 기억해주세요.

그대신 100% 감면이라고 해서 세금을 아얘 안내는 것이 아니라 20%에 해당되는 농어촌특별세는 납부해야 한다고 합니다.

다행히 10% 지방소득세는 내지 않아도 된다고 하고요. (비과세가 아니라 감면이어서 그렇다네요. 아쉽네요 쩝)

그 외에 장기보유특별공제라고 해서 8년 임대시 50%, 10년 임대시 70% 감면이 되게 됩니다.

만약 준공공임대주택에 관심이 있는 분들이라면 올해 매입해서 등록하는 것이 좋겠죠.

또 저처럼 전용 59㎡ 이하의 분양권의 경우에는 취득세가 면제됩니다. 

다만 이는 분양권일 경우 가능한 것이고, 조합원의 입주권은 분양권과 다르게 신규취득이라고 간주하지 않으니

취득세 혜택은 없다고 합니다.(전 입주권인데 취득세 혜택이 없다고 하니 안타깝네요 흑흑)

대신 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도세 혜택은 받을 수 있다고 합니다.

이런 혜택이 있지만 또한 단점도 있습니다. 바로 연간 5%이하로 임대료 인상률을 제안해야 한다는 점입니다. 

기간은 8년 동안이구요. 만약 이러한 임대 의무 위반하거나 양도를 했을 경우엔 과태로 1천만원이 부과됩니다.

연 5%라고 해서 전세가 2년이니 10%를 올리면 되나 싶은 생각이 드실텐데요. 그렇지는 않다네요. 

아파트뿐만 아니라 일반주택도 가능하구요, 오피스텔도 주거용이면 가능합니다. 다만 85㎡ 이하여야만 하고요.

[나는 마트대신 부동산에 간다]라는 책에서 준공공임대주택으로 등록하는 것도 좋은 투자방법이라고 소개해 주셨는데요.

아파트 투자에 있어 사고 팔기를 반복하다보면 은근 취득세며 복비에 수리비, 보유비 등이 많이 들어가는데

차라리 준공공임대주택으로 등록해 세제 혜택을 받는 것이 자주 사고 파는 것보다 이익이 될 수 있다는 것입니다.

물론 아무 아파트나 구입해서 준공공임대주택으로 등록하는 것이 아니라 투자에 있어 여러가지 면에서 충족이 가능한 아파트여야

나중에 그 투자효과가 극대화 될 수 있을 것이라 조언해주고 있고요.

그렇다면 준공공임대주택 등록 어떻게 해야할까요?

우선 등록 자체는 쉬운 것 같아요. 본인이 거주하는 관할 시군구청에 가서 준공공임대주택으로 등록하면 되는 것인데요.

다만 취득일로부터 3개월 이내에 등록해야 가능하다고 합니다. 

또한 시군구청에서 주택임대사업자 등록을 하고 세무서에서 사업자등록을 하는 등 두군데다 다 등록을 해야 한다는 것에 주의해야 합니다.

이렇게 두곳에 모두 등록하지 않으면 세제 혜택을 받지 못하게 되니 참고하시길 바랄께요.

그리고, 어쨋건 준공공임대도 임대사업자를 먼저 내야 하니 지역 의료보험 가입자의 경우 상승이 될 수 있다는 것에 참고하시면 좋을 것 같아요.

공부하고 전문가분들 블로그가서 읽어보고해도 생각보다 너무 어렵네요. 세법은 많이 공부하고 질의하고 해야 할 것 같습니다.